本文来自微信公众号“地产k线 ”
刚刚过去的北京土拍 ，上演了一番顶级较量 。
海淀四季青地块 ，起拍价高达85.55亿元，中小房企见状已早早退场 ，留在牌桌上的 ，只有五家央国企及联合体 。
在土拍现场，各方交替举牌 ，火药味渐浓。但当报价逼近96亿关口时 ，金茂突然半路杀出 。
之后的每一轮加价都牵动神经，最终鏖战整整130轮 。
落锤那一刻，数字定格在97.61亿元。金茂赢了 ，也顺手刷新了一周前朝阳地块刚创下的年度总价纪录 ，加冕2026年北京总价和住宅楼面单价的“双料地王 ” 。
该项目是北京四环至五环间，极为稀缺的低密地块 ，未来的产品形态 ，基本锁定为高端洋房 。
当下的金茂，已走过了“活下去” 的阶段 ，近来 正朝着“活得好 ”的目标推进。
而基于“未来机会大于挑战 ”的判断 ，它自2025年开始，拿地的积极性就已大幅提高 ，或许是想在新的竞争格局中 ，重新发力。
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实力回归
金茂在北京土拍市场的这次出手，让人想起了2009年 ，它拿下广渠门15号地的故事 。
17年前 ，金茂的名字还叫“方兴地产”，名气不大，但却最终在10余家知名房企中杀出重围 ，一举拿下当年北京土地市场的“双料地王 ” ，打响了名号 。
广渠门地块后来被开发成金茂在北京的首个住宅项目——广渠金茂府。
该项目大获成功，不仅成为北京楼市的销冠 ，更让金茂一跃成为北京的主流开发商 ，奠定了其“府 ”系高端产品线的基石 。
如果说2009年的广渠门，是金茂“从0到1”的破局之战 ，那近日近百亿夺地的表现 ，则更像是它在大本营进行的实力宣示 。
2026年至今，金茂已在多个一二线核心城市连续补仓。
3月 ，它于上海 、西安 、成都、南京等多个城市 ，均有收获；4月至6月，它又在广州 、青岛等出手扩储 。
刚刚过去的8月7日 ，金茂在三亚 ，以14.47亿元的费用 ，拿下崖州湾科技城地块，时隔两年重返三亚补仓 。
中指研究院数据显示 ，今年前7月 ，金茂的权益拿地金额，高达115亿元 ，在房企中排名第8位；权益拿地面积69万平方米 ，在房企中排名第13位。
若将时间线拉长，2021年至2025年 ，金茂的权益拿地金额 ，分别为451亿元 、140亿元、201亿元 、187亿元 、339亿元 。
可以看到，这家房企在2022年 ，曾有过一次投资拿地的大收缩 ，随后逐渐恢复，并在2025年缓过来了 ，把权益拿地金额一下子提升了81.3% 。
今年前7月 ，金茂权益拿地金额已超百亿，若加上8月它在三亚、北京的扩储金额，已超两百亿。
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“活得好”目标
此前 ，金茂经历了一把手的更迭 。
2023年 ，陶天海从华东区域调回北京，接替李从瑞担任首席执行官；去年 ，他又接棒到龄退休的张增根 ，成为了金茂的董事会主席 。
如今，该公司的战略规划转变 ，已较为明显。
2025年8月 ，陶天海在业绩会上表示：
“下面 公司将从‘活下来、活得好 、活出彩’三步走进行规划，近来 已经完成了‘活下来’的目标 ，2025年至2027年则要达成‘活得好’这一目标 ，实现全面焕新金茂。 ”
彼时，金茂的判断是 ，高能级城市对“好房子 ”的需求比较旺盛 ，因此公司会继续关注核心城市拿地机会 。
今年3月，陶天海已进一步将目光，投向了未来的“机会” 。
他声称：“行业洗牌之后 ，留下的将是高手之间的竞争 ，竞争格局将从完全竞争转向寡头竞争。对于一些存活下来的优质房企来说，未来机会大于挑战 。 ”
在此定调下 ，金茂2026年的投资 ，将继续秉持“积极不激进 ”的原则，锚定全年权益投资目标 ，聚焦“投好 、投足” 。
去年 ，该公司全年实现销售额1135亿元，营业收入593.71亿元 ，同比增长约1%；归母净利润（含投资物业公平值损益）12.53亿元 ，同比增长18%。
盈利水平的提升，主要是三个因素撑起来的 。
其一 ，它全年的整体毛利率提升至16% ，同比上升1个百分点 。其中，房地产开发业务毛利率，提升2个百分点至13%；
其二 ，降本增效的推动 ，融资成本的持续走低；
其三，投资物业公平值亏损 ，从2024年的2.68亿元降至1.1亿元 ，减少了59%。公平值亏损的收窄，直接减轻了对净利润的侵蚀 。
由此可见 ，金茂已逐渐走出前几年因资产减值 ，而导致的业绩承压阶段 。
这使得它能腾出手来，专注于“活得好 ”的目标。
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双轮策略
金茂的策略是双向的 ，除了“做优增量 ”之外 ，它还在“盘活存量” 。
2024年6月，该公司就启动了“奋进计划 ” ，提出用三年时间解决80%的存量问题 ，加快存量去化 。
其中，2025年的目标是解决35%，2026年完成25% ，2027年完成20%。
金茂的着眼点有两个 ，一个是将现有资产做优做强，全力打造标杆项目；另一个是对规划中的商办资产 ，进行重新评估 ，主动退出部分低效无效资产，保持资产规模合理有序。
近年来 ，该公司陆续有出售资产的举措 ，或许就是其典型的资产优化举措 。
例如，2024年12月 ，金茂出售了金茂三亚100%股权 ，及海南金茂对金茂三亚的相关债权，最终转让总对价为18.49亿元 。
这项交易对应的资产 ，是三亚希尔顿酒店。
彼时 ，金茂表示，三亚希尔顿酒店自2006年投入运营至今已近20年，装修及设施设备较为陈旧 ，需持续改造投入；此次出售 ，是以合理费用 ，实现酒店整体销售的良机 。
而今年7月底 ，它又挂牌了福州新投华筑开发建设有限公司100%股权及相关债权 ，福州新投领航开发建设有限公司90%股权及相关债权 。
两个项目公司，对应的是福州滨海金茂智慧科学城项目。
